Il existe plusieurs définitions de la capacité d’emprunt, mais dans l’absolu, il s’agit de la somme maximale pouvant être obtenue d’un établissement bancaire pour le financement d’un achat immobilier. C’est un concept à ne surtout pas confondre avec la capacité d’achat qui correspond au montant total que l’emprunteur est capable d’investir dans son projet immobilier. Quoi qu’il en soit, la capacité d’emprunt est un facteur clé dans le calcul de la capacité d’achat. Et à ce propos, le mode de calcul de la capacité d’emprunt est une question qui revient souvent. Afin de pouvoir mieux vous éclairer, on vous dit tout dans cet article.
Comment procéder pour calculer sa capacité d’emprunt ?
Comme dit précédemment, le calcul de la capacité d’emprunt prend en considération plusieurs critères. Mais dans la forme, il suffit de faire l’addition de l’intégralité de vos revenus annuels (salaires, pensions alimentaires et revenus locatifs) et d’y soustraire l’ensemble de vos charges. Le résultat obtenu indiquera alors vos revenus réels annuels que vous aurez juste à diviser par 12 et ensuite à les multiplier par le taux d’endettement maximum qui est de 33 %. Vous pouvez également choisir un outil en ligne, par exemple vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt avec hellopret.fr.
Les critères influant sur le calcul
Plusieurs variables peuvent impacter sur le calcul de capacité d’emprunt immobilier. Tout d’abord, il y a le taux d’intérêt et la durée du crédit qui jouent des rôles majeurs dans la capacité de remboursement. Effectivement, qui dit taux d’intérêt élevé, dit grosses mensualités qui réduisent la capacité d’emprunt. Et même chose pour la durée du crédit, plus il perdure dans le temps, plus les mensualités seront faibles.
Autres critères : l’apport personnel qui permet de bénéficier de meilleur taux d’intérêt ce qui réduit forcément les mensualités augmentant ainsi la capacité de remboursement. Et d’un autre côté, les organismes bancaires vont d’autant plus examiner à la loupe la situation de l’emprunteur que ce soit son épargne ou sa profession. La raison est simple, la règle de 33 % les oblige à ajuster le taux selon le profil du souscripteur.
La capacité d’emprunt : comment l’augmenter ?
En outre, notez qu’il est possible d’améliorer sa capacité d’emprunt immobilier. Dans un premier temps, vous devez faire en sorte de bien gérer votre état financier c’est-à-dire aucun découvert bancaire ni incidents de remboursement. Deuxièmement, retenez que le prêt à taux zéro (PTZ) est une bonne solution pour optimiser la capacité d’emprunt. Comme son nom le laisse à deviner, c’est une aide accordée par l’État pour permettre à l’emprunteur de rembourser uniquement l’emprunt sans se préoccuper des intérêts. D’autre part, prévoyez de demander deux prêts immobiliers afin de pouvoir payer moins d’intérêts et diminuer à la fois vos mensualités.
D’où, justement, l’intérêt de faire des simulations pour avoir une bonne estimation de l’emprunt immobilier possible. Pour ceux qui ne le savent pas, c’est un outil de simulation qui permet de réaliser rapidement le calcul de la capacité d’emprunt et de connaître la capacité d’endettement dans le cadre d’un prêt immobilier. Grâce à lui, il est possible de comparer toutes les offres d’emprunt et trouver celle qui vous convient le mieux. De quoi gagner du temps précieux et de réaliser de substantielles économies en orientant vers le prêt à taux le plus avantageux. Qui plus est, pour obtenir une estimation d’emprunt, la simulation s’effectue principalement en ligne et gratuitement.
Sur quels éléments se base la banque pour donner son accord ?
Le calcul de la capacité d’emprunt tient compte de plusieurs facteurs, mais les plus importants étant le taux d’endettement et votre reste à vivre. Le principe est que la banque refuse de vous octroyer un prêt immobilier dès lors que le montant du crédit dépasse votre capacité de remboursement. En tout cas, le banquier s’appuie pour cela sur de nombreux paramètres tels que le taux d’intérêt et la durée du prêt immobilier, votre capacité d’endettement, votre âge, mais aussi votre salaire mensuel.
Le taux d’endettement
Le calcul de la capacité d’emprunt immobilier accorde une grande importance au taux d’endettement. Par définition, il s’agit de la partie des revenus consacrée au remboursement du prêt immobilier. Il va pour cela falloir confronter les charges du ménage à ses revenus en vue de déterminer le pourcentage des ressources dédiées au paiement des dépenses récurrentes.
Ce taux se calcule sur la base des salaires nets, des revenus fonciers, pensions de retraite, revenus de placement financiers ainsi que des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Inversement, les revenus non réguliers ne sont pas pris en compte tels que les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles. Par ailleurs, il existe d’autres charges qui doivent être intégrées dans le calcul du taux d’endettement avant la souscription d’emprunt comme le loyer mensuel, les mensualités et autres. Mais en gros, la formule pour obtenir le taux d’endettement est : « les charges stables/revenus stables x 100 ».
Le reste à vivre
Le reste à vivre se définit comme la somme restante d’un ménage une fois toutes ses charges acquittées. Il constitue également un facteur déterminant pris en compte par la banque. En effet, si cette dernière s’aperçoit que ce montant ne suffit pas subvenir aux besoins courants du ménage, l’établissement peut refuser d’accorder le prêt.
Il est calculé selon la formule suivante : « les revenus stables — les charges stables ». Mais la question qui subsiste c’est : comment savoir si le reste à vivre est suffisant ou non ? Et bien, il dépend de la taille du ménage. Par exemple, pour un célibataire, il doit y avoir un reste à vivre d’environ 800 euros par mois. En revanche, pour un couple sans enfant, il faut au minimum 1 200 euros par mois.
Ceci étant, sachez que le calcul de ce reste à vivre varie d’un établissement de prêt à un autre. Pour ce faire, les banquiers se basent normalement sur les revenus des foyers, le nombre d’enfants à charge et même, selon leur emplacement géographique. Une chose est sûre, c’est un incontournable lors du calcul de la capacité d’emprunt immobilier au même titre que la capacité d’endettement. D’ailleurs, il peut arriver que des souscripteurs se voient refuser leur prêt immobilier en raison d’un reste à vivre faible pourtant leur taux d’endettement est suffisant.